Mehr Erlös.
Strukturiert umgesetzt.
Bankfähig kalkuliert.
Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen – der Werthebel, den die meisten Eigentümer kennen, aber unterschätzen. Blockverkauf bringt X. Einzelverkauf bringt oft 15–30 % mehr. Was zwischen diesen beiden Zahlen liegt, ist Technik, Recht, Banklogik – und Erfahrung.
Was ist ein Aufteilungsgeschäft?
Ein bestehendes Mehrfamilienhaus wird durch eine notarielle Teilungserklärung in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt. Für jede Wohnung entsteht ein eigenes Grundbuchblatt – sie kann separat verkauft, finanziert und beliehen werden.
Der wirtschaftliche Kern: Der Gesamterlös aus dem Einzelverkauf aller Wohnungen übersteigt fast immer den erzielbaren Blockverkaufspreis. Die Differenz ist der Mehrwert – aber er entsteht nicht automatisch. Er muss technisch, rechtlich und finanziell sauber strukturiert werden.
Wann lohnt sich eine Aufteilung?
Mehrfamilienhaus
Ab 3 Einheiten aufwärts wird das Rechenwerk interessant. Je mehr Wohnungen, desto größer der Hebel – aber auch der Aufwand.
Klare Abgeschlossenheit
Wohnungen brauchen baulich abgeschlossene Einheiten mit eigenem Zugang. Fehlt das, ist Umbaupotenzial zu prüfen – manchmal ein Killer, manchmal lösbar.
Genehmigungslage
In angespannten Wohnungsmärkten gilt § 250 BauGB: Aufteilung vermieteter Häuser ist genehmigungspflichtig. Das ist der erste Prüfpunkt – bevor alles andere.
Was wir prüfen und strukturieren
Technisch
Abgeschlossenheitsprüfung, Aufteilungsplan, Wohnflächenberechnung, Zählerkonzept, Gemeinschafts- vs. Sondereigentum, Sanierungsbedarf.
Juristisch
Genehmigungspflicht (§ 250 BauGB), Milieuschutz, Teilungserklärung, Miteigentumsanteile (MEA), Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB), Sperrfristen.
Finanziell
ARV (Einzelverkaufswert), LTV, DSCR, Gesamtkostenkalkulation, Sensitivitätsanalyse, bankfähige Unterlagenstruktur, Exit-Szenarien.
In drei Stufen zum Ergebnis
01 Kostenloser Pre-Check
Erste Einschätzung in 5 Minuten. Sie geben Eckdaten ein – wir melden uns mit einer Ampelbewertung: Aufteilung machbar, bedingt machbar oder kritisch.
02 Aufteilungs-Machbarkeitsanalyse
Strukturierter Report: Genehmigungsrisiko, technische Hürden, Wirtschaftlichkeitsrechnung mit ARV, LTV, DSCR – und eine klare Handlungsempfehlung. Fixpreis, definierter Umfang, kein Beratungsgrab.
03 Begleitung & Umsetzung
Von der Teilungserklärung über die Abgeschlossenheitsbescheinigung bis zum bankfähigen Unterlagenpaket für den Einzelverkauf – mit verlässlichen Partnern aus Recht, Technik und Vertrieb.
Typische Fehler, die Aufteilungen scheitern lassen
- Genehmigungspflicht übersehen – Aufteilung ohne Prüfung von § 250 BauGB gestartet
- Abgeschlossenheit nicht gegeben – Behörde oder Grundbuchamt stoppt den Prozess
- MEA und Sondernutzungsrechte schlampig definiert – Streit und Wertverlust vorprogrammiert
- Mietrechtliche Bremsen unterschätzt – Vorkaufsrecht und Sperrfristen blockieren den Exit jahrelang
- Kein bankfähiger ARV-Nachweis – Finanzierung platzt oder wird zu teuer
- Kein WEG-Betriebskonzept – Käufer misstrauen, Preise fallen
Jetzt kostenlos prüfen lassen
Geben Sie Eckdaten zu Ihrem Objekt ein – Sie erhalten eine erste Einschätzung, ob und unter welchen Bedingungen eine Aufteilung für Sie Sinn ergibt.